Bureau d'études en environnement et en Aménagement Durable

 

Cadre réglementaire

Journal Officiel 21 janvier 2009 : Circulaire du 16 janvier 2009 relative à la politique immobilière de l’Etat NOR : PRMX0901397C
La politique immobilière de l’Etat répond à une triple préoccupation : assurer aux agents de l’Etat un cadre de travail de qualité et fonctionnel ; faire bénéficier les usagers de bonnes conditions d’accueil ; utiliser le patrimoine public dans des conditions qui garantissent la performance immobilière et la préservation de sa valeur. S’y ajoute la nécessité de développer l’offre de logements sur certains biens libérés, devenus inutiles au service public.

Or, comme l’ont justement rappelé de récents travaux parlementaires, la performance immobilière de l’Etat demeure encore insuffisante, en particulier en matière d’occupation des locaux et d’entretien du parc. Les conseils de modernisation des politiques publiques des 12 décembre 2007 et 4 avril 2008 ont décidé de professionnaliser la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat, afin de réduire le volume du parc de bureaux et de faire en sorte qu’il soit plus fonctionnel, moins cher et mieux entretenu. Il convient désormais que l’Etat assume effectivement son rôle de propriétaire, en matière d’utilisation et de valorisation de ses biens.

La création d'un programme "entretien des bâtiments de l'Etat"

La loi de finances pour 2009 a créé un programme du budget général pour financer l’entretien des bâtiments de l’Etat, relevant du propriétaire. Il a pour vocation de préserver la valeur des bâtiments. Ce programme favorisera donc la montée en puissance des opérations d’entretien préventif des bâtiments et de leurs contrôles réglementaires, ainsi que les travaux de rénovation thermique prévus par le Grenelle de l’environnement. Il financera aussi les besoins en entretien correctif, audits et expertises, remise en état de conformité. Les modalités de cette nouvelle politique d’entretien.

Un programme de rénovation, qui répond aux objectifs du grenelle de l'environnement

Les travaux conduits par le groupe relatif à « l’Etat exemplaire » ont permis de traduire dans la loi d’orientation du Grenelle de l’environnement les engagements pris lors des travaux de l’automne 2007, en matière de remise à niveau des bâtiments de l’Etat et de ses opérateurs.

L’objectif assigné en matière de rénovation énergétique du parc existant de l’Etat et de ses établissements publics est de réduire les consommations d’énergie d’au moins 40 % et les émissions de gaz à effet de serre d’au moins 50 % dans un délai de dix ans. Sont concernés les bâtiments de l’Etat (estimés à 50 millions de mètres carrés) et de ses principaux établissements publics (estimés à 70 millions de mètres carrés). Tous ces bâtiments devront faire l’objet d’un audit technique d’ici fin 2010 et les travaux devront être engagés d’ici 2012, en ayant traité à cette échéance les surfaces les moins économes.

Il est prévu que le Gouvernement présente au Parlement, à compter de 2010, un rapport annuel sur les résultats obtenus.

Le coût total de ce programme de rénovation thermique est estimé par les travaux du Grenelle de l’environnement à 24 milliards d’euros, dont 10 milliards pour l’Etat seul. Les objectifs fixés dans le domaine énergétique sont ambitieux, mais cohérents avec ceux qui ont été fixés par la loi de programme sur les orientations de la politique énergétique de 2005 : division par 4 en moyenne des émissions de gaz à effet de serre en 2050. Les bâtiments publics se doivent d’être exemplaires en la matière. L’atteinte des objectifs de la rénovation énergétique du parc immobilier de l’Etat nécessite, comme pour les immeubles privés, la combinaison de plusieurs types d’action :

– une rigueur accrue dans l’exploitation et dans le comportement des occupants, notamment dans la consommation des fluides ;

– une amélioration des équipements de production et de distribution de chaleur (ou de froid) et d’éclairage, ainsi que des dispositifs de contrôle et de régulation : de tels investissements peuvent être mis en oeuvre par la procédure des contrats de performance énergétique (CPE) et permettent couramment des gains de l’ordre de 20 à 30 % ;

– le recours aux énergies renouvelables (bois, géothermie, ...) ou à des dispositifs de production tels que les pompes à chaleur ou la cogénération ;

– des travaux plus lourds, portant sur l’enveloppe des bâtiments (isolation). Ces derniers rejoignent, pour l’Etat, la nécessité de développer une politique globale d’entretien de ses bâtiments, dont l’état de vétusté est préoccupant. Ce sera également l’occasion pour les ministères de programmer les diagnostics et travaux d’accessibilité aux handicapés, rendus obligatoires par la loi pour l’égalité des droits et des chances de 2005.

Cette démarche est cohérente avec la modernisation de la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat : d’une part, la rationalisation du parc immobilier constitue un moyen efficace de réduction des consommations d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, d’autre part, un effort régulier et planifié d’entretien permet de préserver la valeur du parc.

Une première phase de diagnostique léger de l'ensemble des bâtiments

Cette phase de diagnostic consistera à :

– rassembler l’ensemble des données et informations existantes sur chaque bâtiment (fiches d’identité, documents techniques divers tels que comptes rendus de visites de sécurité-incendie, diagnostics techniques amiante, etc.) ;

– effectuer une première évaluation rapide de son état technique, au regard de la maîtrise de l’énergie, de l’accessibilité aux personnes handicapées et, plus généralement, des grandes fonctions techniques et de la qualité d’usage. Cette évaluation sera effectuée pour partie sur la base des documents disponibles (incendie, amiante, ...) et pour partie au moyen de visites sur place ;

– rapprocher cette première documentation sur l’état des bâtiments des éléments connus concernant l’évolution en cours ou à venir des besoins d’hébergement de services de l’Etat (à commencer par les SPSI) ;

– proposer une classification du parc sur la base de l’intérêt stratégique de chaque bâtiment ainsi que de l’importance et de l’urgence de l’intervention technique nécessaire.

Cette phase devra être conduite prioritairement car elle conditionne la réalisation des suivantes.

Une phase d'audits plus poussés

Sur la base de la classification établie à l’issue du premier diagnostic, des audits approfondis seront menés sur les bâtiments le nécessitant. Ces audits devront :

– analyser finement les aspects techniques considérés ;

– proposer le programme de travaux à réaliser et les actions à mettre en œuvre en termes de gestion du bâtiment et de sensibilisation des utilisateurs ;

– estimer précisément les coûts des actions correctives envisagées. Ces audits seront pilotés localement, de manière à permettre la meilleure adaptation possible de leur contenu au niveau de connaissance préexistant sur chaque bâtiment, ainsi qu’à la réalité des bâtiments à auditer (en fonction notamment de leur nature, de leur taille, de leur âge et de leur état).

La réalisation des audits sera une obligation pour toutes les administrations et tous les opérateurs. Elle devra être achevée avant la fin 2010, dans les conditions suivantes :

1. Chaque ministère s’engagera sur l’achèvement de ce programme d’audit des bâtiments qu’il occupe, en commençant par les bâtiments dont la situation thermique apparaît la plus critique :

1 a. Pour les bâtiments des administrations centrales, chaque ministère préparera son programme d’audits.

1 b. Pour les bâtiments des services déconcentrés, il sera demandé à chaque préfet de préparer et de conduire, en liaison avec les occupants, le programme d’audit des bâtiments situés dans son ressort.

L’expérimentation de ce dispositif a été lancée depuis 2007 dans le département du Rhône, sous l’égide du préfet, pour auditer l’ensemble du parc immobilier de l’Etat avec un pilotage et une animation technique et méthodologique conjointes du service local du Domaine et de la DDE du Rhône. Il est proposé de s’appuyer sur les enseignements de cette démarche pour en généraliser progressivement le principe.

2. Chaque ministère devra proposer par ailleurs un dispositif pour la réalisation des audits des bâtiments occupés par les opérateurs (que ces bâtiments appartiennent à l’Etat ou directement à ces opérateurs), dont il exerce la tutelle, ainsi que des diagnostics sur l’accessibilité aux handicapés prévus par la loi de 2005.

3. Le financement de ces audits (et celui des diagnostics préalables) est à la charge de chaque administration occupante. Cependant, des ressources du compte d’affectation spéciale (CAS) « gestion du patrimoine immobilier de l’Etat » pourront être mobilisées pour appuyer, en 2008 et 2009, le financement des audits techniques des bâtiments domaniaux. Le cofinancement par le CAS pourra être assuré jusqu’à hauteur de 60 % pour les audits lancés avant le 1er septembre 2009, de 40 % pour les audits lancés avant le 1er février 2010 et de 20 % pour les audits lancés avant le 1er juillet 2010. Une démarche cohérente sera définie à l’échelon national et interministériel pour déterminer les cahiers des charges, afin de garantir à chaque occupant le meilleur rapport qualité-prix de ces prestations.

La programmation des travaux

Dès la fin des premiers audits, les priorités d’intervention seront définies collectivement (cf. infra III), dans un plan d’action pluriannuel, en cohérence avec tous les objectifs de la politique d’entretien, notamment ceux liés au Grenelle de l’environnement. Cela inclut le recours, par l’Etat, aux dispositifs de contractualisation (cf. infra II-2).